“국토는 국민의 집입니다. 그리고 아파트는 ‘돈’이 아니라 ‘집’입니다. ‘돈’을 위해 서민들과 실수요자들이 ‘집’을 갖지 못하도록 주택 시장을 어지럽히는 일이, 더 이상 생겨서는 안 됩니다.” 이는 국토부 신임장관의 취임사 중 일부이다.

국토부 장관은 취임사를 통해, 작년 5월과 올해 5월 새로 집을 구매한 사람들을 살펴보니 주택을 세 채 이상 가진 소유자들이 집을 구매한 비율이 증가하였고, 집이 없는 무주택자들이 집을 구매한 비율은 오히려 줄었다고 이야기했다. 또한 현재의 부동산 과열 현상이 집없는 서민들에 의해서가 아니라, 집을 여러 채 가진 다주택 소유자들에 의해서임을 분명히 했다.

문재인 정부는 재임기간 공적 임대주택 17만호를 새로 짓거나 공급하겠다는 것을 천명하고 있다. 이것이 실현되면 어느 정도 서민들의 주거불안 문제가 해소될지 모른다. 그러나 정말로 현재의 공공임대주택이 집 없는 서민의 집이 될지는 좀 더 지켜보아야 할 문제이다.

▲ 수도권의 한 아파트 전경(이 사진은 기사와 관계없습니다)

일반적으로 소득도 중간정도 되고 집 없는 서민이 입주할 수 있는 것이 10년 공공임대주택이다. 10년 공공임대주택은 살면서 매월 임대료와 관리비를 내고, 10년 후에 분양을 받는 주택을 말한다. 그런데 문제는 10년 후 분양전환 가격이다. 입주하면서 계약금을 내고 나머지 잔금은 10년 후에 분양전환 하면서 내게 되어있는데, 분양전환가격에 대해 많은 입주민들이 부담을 받고 있다.

현재의 분양전환가격 산정방식은 분양 전환 당시의 시세를 감안한 감정평가금액 이하에서 결정되고 있다. 그런데 주변의 아파트 시세가 성남이나 용인처럼 아파트 가격이 급등되면, 분양전환가격 또한 가파르게 올라간다. 주변의 비슷한 평수의 아파트 시세가 6억에서 7억 정도라면, 분양전환가격 또한 그 정도 올라간다는데 문제가 있다. 이에 정부와 국회에서는 10년 공공임대주택 분양전환 방식을, 기존의 5년 공공임대주택처럼 분양전환 당시의 감정평가액과 건설원가의 평균을 분양전환 가격으로 바꾸려 하고 있다. 이렇게 되면 6억 정도 하는 분양전환가격이 약 4억 정도로 내려갈 수 있기 때문이다.

한편 이런 논의를 LH에서는 주변 시세가 급등한 지역에 특혜시비가 일어날 수 있다면서 반대하고 있다. 다른 임대주택사업을 위해 공공기관에게 돌아가야 할 이익이 개인에게 갈 수 있다며 이는 임대주택 로또라고 할 수 있고, 다른 공공임대주택 추가 건설을 막을 수 있다는 것이다.

그러나 이런 LH의 입장은 10년 후 분양전환가격에 과도한 대출을 받거나, 분양전환 시 입주를 포기하는 서민들이 많음을 외면하고 자사 이익에만 골몰하는 태도에 지나지 않는다.

그런데 현재의 분양전환 공공임대아파트는 분양전환 시 가격을 낮추는 방안을 고민한다고 하더라도, 추후 그것이 주변 아파트 시세에 따라 아파트 소유에 따른 불로소득을 부추길 수 있는 것도 사실이다.

결국 이것은 아파트가 ‘집’이 아니라 ‘돈’이 되는 정책인 것이다. 10년 공공임대아파트 분양전환 방식을 현재의 감정평가액에 근거할 것인지, 건설 원가에 근거할 것인지에 대한 논란은 역설적으로 현재의 분양전환 공공임대아파트가 거주가 아닌 소유를 통한 차익실현을 인정하고 있다는 반증이 아닐까?

공공임대주택 서민들을 힘들게 하는 것은 분양전환가격만이 아니다. 매월 내는 임대료의 부담도 만만치 않다. 현재 수도권의 웬만한 공공임대주택의 월 임대료는 적어도 60만원 이상을 내야 한다. 관리비까지 포함하면 매월 80~90만원 이상을 거주비용으로 부담해야 한다.

추후 임대료 인상이 5%로 억제된다 하더라도 서민들의 부담이 큰 것은 사실이다. 얼마 전 통계청에서 발표한 순수 직장인들의 평균 월급이 329만원, 중위소득이 241만원인 것을 보면, 현재의 공공임대주택 임대료가 서민 주거 안정이라는 취지에 맞지 않음을 알 수 있다.

이와 같을때 과연 공공임대주택정책이, 분양전환을 목표로 하는 자가소유를 실현케 하는 정책으로 계속 가야하는지 의문이다.

신임 국토부 장관의 말처럼 아파트가 ‘돈’이 아니라 ‘집’으로 기능하려고 한다면, 현재의 분양전환 임대아파트 정책을 적은 임대료로 임대만 할 수 있는 국민임대아파트 확대 정책으로 가야 할 것이다.

지난 이명박 정부 시절 보금자리 주택을 통해 임대보다는 분양 아파트 공급으로 갔던 정책을 김대중,노무현 정부 시절 처럼, 아니 그보다 더 많은 국민임대아파트 공급정책으로 바꾸어야 한다.

아울러, 직장인들의 평균월급이 329만원, 중위소득이 월 241만원 정도라면, 직장인 절반이 국민임대아파트 입주조건 소득(도시근로자가구 월 평균 소득 70%이하)에 해당된다고 할 수 있다. 따라서, 국민임대아파트 입주 조건을 완화하고 면적을 확대하는 방안도 고민해서 더욱 많은 서민들이 혜택을 보게 하는 방안을 마련해야 한다.